מחשבון משכנתא

תשובה קצרה: מחשבון משכנתא מאפשר לחשב את ההחזר החודשי, את סך הריבית ואת לוח הסילוקין על בסיס נתוני הלוואה. המשתמש מזין את סכום ההלוואה, התקופה והריבית עבור כל מסלול, והמערכת מסכמת את הנתונים ומציגה תמונה מלאה של ההחזרים.

המחשבון שבראש העמוד מחשב את ההחזר החודשי, את סך הריבית ואת לוח הסילוקין המלא של המשכנתא, לפי הנתונים שאתם מזינים. הוא עובד במלואו בלי הרשמה ובלי השארת פרטים, ותומך בתמהיל של עד ארבעה מסלולים במקביל.

איך משתמשים במחשבון

שלושה נתונים מפעילים כל חישוב: סכום ההלוואה, התקופה בשנים והריבית השנתית. הזינו אותם במסלול הראשון ותקבלו מיד החזר חודשי.

אם המשכנתא שלכם מורכבת מכמה מסלולים, הוסיפו מסלול לכל רכיב בתמהיל: לכל מסלול סכום, תקופה וריבית משלו. המחשבון מסכם את ההחזרים לכדי החזר חודשי כולל, ומציג את סך הריבית ואת סך התשלומים של כל התמהיל יחד.

בסיום אפשר להוריד את לוח הסילוקין המלא, או להעתיק קישור שמשמר את הנתונים שהזנתם. הקישור מכיל מספרים בלבד, בלי שם, טלפון או כל פרט מזהה, כך שאפשר לשלוח אותו לבן או בת זוג בלי חשש.

מה המספרים אומרים: החזר, ריבית כוללת, יחס החזר

ההחזר החודשי הוא הסכום שיירד מהחשבון בכל חודש. במסלול בריבית קבועה לא צמודה הוא ידוע מראש לכל התקופה; במסלול פריים או במסלול צמוד מדד הוא נקודת פתיחה שתשתנה.

סך הריבית הוא המחיר של הכסף לאורך כל התקופה, והוא המספר שהכי מושפע מאורך ההלוואה. הארכת תקופה מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך הריבית, וקיצור התקופה עושה את ההפך.

יחס ההחזר הוא היחס בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה. בנק ישראל מגביל את היחס ל־50%, ובפועל הבנקים בוחנים אותו בשמרנות גדולה יותר. הרחבה בנושא: כמה משכנתא אפשר לקחת.

למה התוצאה שונה ממחשבון הבנק

מחשבונים שונים מגיעים לתוצאות שונות מאותם נתונים, כמעט תמיד בגלל הנחות שלא מוצגות על המסך: ריבית ברירת מחדל שאינה הריבית שתקבלו, הנחה על הצמדה למדד, עיגול חודשים, או הוספת עלויות נלוות כמו ביטוחים. המחשבון כאן לא מניח דבר מעבר למה שהזנתם, וכל מספר בו נובע מהקלט שלכם. השוואה מפורטת של ההנחות בכל מחשבון בנקאי: מחשבוני המשכנתא של הבנקים.

חישוב לפי תמהיל: שילוב מסלולים

תמהיל הוא חלוקת סכום ההלוואה בין כמה מסלולים, כדי לפזר את החשיפה לריבית ולהצמדה. שילוב נפוץ מורכב מרכיב קבוע לא צמוד שנותן ודאות, רכיב פריים שנע עם ריבית בנק ישראל, ולעיתים רכיב צמוד מדד.

הדרך לבחון תמהיל היא לא לשאול "מה ההחזר היום" אלא "מה קורה להחזר אם הריבית או המדד יעלו". הזינו את התמהיל, ואז שנו את ריבית מסלול הפריים בנקודת אחוז אחת וראו את ההפרש. הסבר מלא על בניית תמהיל: בניית תמהיל משכנתא, ועל המסלולים עצמם: ריביות ומסלולים.

שפיצר מול קרן שווה במחשבון

המחשבון מבוסס על לוח שפיצר, שיטת הסילוקין הנפוצה בישראל: ההחזר החודשי קבוע, אך הרכבו משתנה — בתחילת הדרך רובו ריבית ובסופה רובו קרן.

בשיטת קרן שווה מחזירים בכל חודש חלק זהה מהקרן בתוספת ריבית על היתרה, כך שההחזר מתחיל גבוה ויורד בהדרגה. סך הריבית בקרן שווה נמוך יותר, אך ההחזר ההתחלתי כבד יותר ולכן גם דרישת ההכנסה גבוהה יותר. הרחבה: לוח שפיצר וקרן שווה.

הנוסחה מאחורי החישוב עם דוגמה מלאה

ההחזר החודשי בלוח שפיצר מחושב כך:

החזר = קרן × r / (1 − (1 + r)^−n)

כאשר r היא הריבית החודשית (הריבית השנתית חלקי 12) ו־n הוא מספר החודשים.

דוגמה מחושבת

הנחות: קרן 1,000,000 ש"ח, תקופה 25 שנה (300 חודשים), ריבית שנתית קבועה לא צמודה 5%, בלי שינוי ריבית ובלי הצמדה למדד.

• ריבית חודשית: 5% ÷ 12 = 0.4167%
• החזר חודשי: כ־5,846 ש"ח
• סך תשלומים: כ־1,753,770 ש"ח
• סך ריבית: כ־753,770 ש"ח

באותם נתונים בדיוק, קיצור התקופה ל־20 שנה מעלה את ההחזר לכ־6,600 ש"ח ומקטין את סך הריבית לכ־584,000 ש"ח. זהו הפער שבין נוחות תזרימית לבין עלות כוללת. פירוט הנוסחה וגיליון אקסל: הנוסחה של המשכנתא.

הצעד הבא אחרי החישוב

תוצאת המחשבון היא נקודת מוצא, לא הצעה. שלוש בדיקות מומלצות אחריה: לבדוק את יחס ההחזר מול ההכנסה הפנויה, לבחון תרחיש של עלייה בריבית או במדד, ולהשוות הצעות מהבנקים על אותו תמהיל בדיוק. אם אתם מתחילים מההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו ולא מהסכום, השתמשו בחישוב הפוך מהחזר.

שאלות נפוצות

האם המחשבון מחייב הרשמה או השארת פרטים?

לא. כל הפונקציות, כולל לוח הסילוקין המלא ושיתוף התוצאה בקישור, פתוחות ללא הרשמה וללא מסירת פרטים.

למה ההחזר שהבנק הציג שונה מהתוצאה כאן?

בדרך כלל בגלל הנחות שונות: ריבית אחרת מזו שהזנתם, הצמדה למדד, עלויות ביטוח שנכללו בהצעה, או תקופה שונה במעט. השוו את ארבעת הנתונים — סכום, תקופה, ריבית וסוג מסלול — לפני שמסיקים מסקנה.

האם המחשבון כולל ביטוחים ועלויות נלוות?

לא. הוא מחשב את ההלוואה עצמה. ביטוח חיים למשכנתא, ביטוח מבנה, שמאות ואגרות הם עלויות נפרדות שיש להוסיף לתקציב.

כמה מסלולים אפשר לחשב יחד?

עד ארבעה מסלולים במקביל, מה שמכסה את רוב התמהילים הנהוגים בישראל.

מה קורה להחזר אם ריבית הפריים משתנה?

במסלול פריים ההחזר מתעדכן בעקבות שינוי בריבית בנק ישראל. כדי לבחון את ההשפעה, שנו את ריבית מסלול הפריים במחשבון והשוו את ההחזר לפני ואחרי.

האם התוצאה מהווה הצעה או התחייבות?

לא. זהו חישוב מתמטי לפי הנתונים שהזנתם בלבד. הריבית בפועל נקבעת מול הבנק לפי פרופיל הלווים, אחוז המימון והתמהיל.