כמה משכנתא תקבלו: חישוב כושר ההחזר לפי ההכנסה

תשובה קצרה: כושר ההחזר נגזר משלוש מגבלות מרכזיות: אחוז מימון מוגבל לדירה יחידה (עד 75%), יחס החזר של עד 40% מההכנסה הפנויה, ותקופת הלוואה מקסימלית של 30 שנה. התקציב הריאלי לרכישת דירה הוא הנמוך מבין החישוב לפי ההון העצמי לבין החישוב הנגזר מההחזר החודשי המקסימלי.

לפני שמסתכלים על דירות, צריך לדעת מספר אחד: כמה משכנתא אפשר לקחת. הוא נגזר משלושה גורמים בלבד — הון עצמי, יחס החזר ומחיר הנכס.

שלוש המגבלות

מגבלת אחוז המימון קובעת שהמשכנתא לא תעלה על 75% ממחיר הנכס לדירה יחידה. מגבלת יחס ההחזר קובעת שההחזר לא יעלה על כ‑40% מההכנסה הפנויה. ומגבלת התקופה עומדת על 30 שנה, עם התחשבות בגיל בעת סיום ההלוואה.

החישוב בשלושה צעדים

ראשית, ההון העצמי חלקי 0.25 נותן את מחיר הנכס המרבי לדירה יחידה. שנית, ההכנסה הפנויה כפול 0.33 נותנת החזר חודשי נוח. שלישית, מההחזר גוזרים את סכום המשכנתא האפשרי. הנמוך מבין שתי התוצאות הוא התקציב האמיתי.

הון עצמי	מחיר נכס מרבי (דירה יחידה)
400,000 ₪	כ‑1,600,000 ₪
600,000 ₪	כ‑2,400,000 ₪
800,000 ₪	כ‑3,200,000 ₪

הטבלה אינה כוללת עלויות עסקה, שיש להפחית מההון העצמי לפני החישוב.

מה נכנס להכנסה הפנויה

שכר נטו קבוע, הכנסה יציבה מעבודה נוספת, ולעיתים דמי שכירות מנכס אחר בשיעור חלקי. קצבאות מסוימות נחשבות בהתאם למדיניות הבנק.

מה מוריד מההכנסה

הלוואות קיימות עם יותר משנה וחצי לסיום, תשלומי מזונות, וחיובי ליסינג. אלה מנוכים מההכנסה לפני חישוב יחס ההחזר, ולעיתים משנים את התמונה מהותית.

הפער בין המותר לנכון

הבנק יאשר לכם עד הגבול. הגבול הזה מותיר מעט מרווח לעליית ריבית, לילד נוסף או להוצאה בלתי צפויה. יחס החזר של 30% הוא נקודת נוחות; 40% הוא קצה.

שאלות נפוצות

מה יחס ההחזר המרבי?

עד כ‑40% מההכנסה הפנויה, כשרוב הבנקים מעדיפים עד 35%.

הלוואות קיימות פוגעות?

כן, אם נותרו להן יותר מכ‑18 חודשים. שקלו לסגור אותן לפני הגשת הבקשה.

שני בני זוג — ההכנסות מצטברות?

כן, שתי ההכנסות נלקחות בחשבון כששניהם לווים.

עצמאי — איך מחושבת ההכנסה?

לפי ממוצע שומות של שנתיים, לעיתים עם התאמות של רואה החשבון.

הגיל משפיע?

כן. הבנק מגביל את סיום ההלוואה לגיל מסוים, בדרך כלל סביב 75 עד 80, מה שמקצר את התקופה האפשרית.